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任誌強:下半年樓市調控可能放鬆!丁祖昱:今年房產稅落地
2018-07-16 10:15[返回]

發布會上,丁祖昱集合大數據,發布了2018樓市十大預測,第一個預測就把在場的約3000名中國房地產高管、業內人士嚇了一跳!


丁祖昱的第一個預測是:房產稅2018年落地!!!


不過,現場還有更精彩的,任誌強也出場做了主題發言,並回答了提問。


任大炮當仁不讓,針鋒相對提出兩大勁爆觀點:

1、2018年出不了房產稅。

2、2018年樓市調控有可能放鬆。


現場觀眾以“香蕉视频下载丝瓜最新版都懂得”,報以熱烈掌聲回應:房價還會漲。


任誌強核心觀點:2018年出不了房產稅、調控可能放


任大炮提出兩大勁爆觀點:


1、2018年出不了房產稅。(現場掌聲)可能更長時間內,都出不了房產稅。一定要出房產稅,那也要先取消其他一些費用。


2、2018年樓市調控有可能放鬆。丁祖昱說2018年限價等調控不會放鬆,但這個要看政府有沒有錢。


現在很多地方政府的財政已經比較緊張了,而香蕉视频下载丝瓜最新版房地產就是尿壺,夜壺總是在尿急的時候才用,因此調控不是沒有放鬆的可能。


在最後的問答環節,主持人問任誌強:房地產調控何時會放鬆?

任誌強說,是糧草不夠的時候(即地方政府財政實在頂不住的時候)


主持人追問,2018年上半年有沒有可能放鬆,他說沒那麽快,“半年不行”


主持人又問,那一年有沒有可能?任誌強回答說,那和今年沒關係了。


主持人最後問,那就是今年年內沒希望了,任誌強說:那是你說的,不是我說的。


從這個回答看,任誌強傾向於認為,2018年下半年,房地產調控有可能略為放鬆。但值得注意的是,淘哥理解這個放鬆,也隻是針對那些地方財政非常緊張的城市。因為任誌強的邏輯是:房地產是尿壺,尿急時才拿出來用。


3、關於房地產長效機製的建立,任誌強提出5大方麵:


丁祖昱核心觀點:房產稅2018年將會落地


基於20年連貫的觀察思考,丁祖昱從政策、市場及企業三大板塊尋找房地產市場的未來脈絡,並從十個方向的預測裏解答這個問題。


易居企業集團CEO丁祖昱


01房地產稅落地

根據財政部部長肖捷等相關政府領導的表態以及對趨勢的綜合判斷分析,丁祖昱認為房地產稅即將落地。房地產稅有望成為長效機製的重要“構件”,2013年後持續“擱置”的房地產稅可能將在2018年納入立法議程,明確落地時間表;租賃市場建設較快的一二線城市,或將先一步試點通過房租征收房地產稅等政策。


02限價不放鬆

“十九大”過後,國土部和住建部仍相繼發文表態,將牢牢堅持“房子是用來住的”定位,實行分類調控、因城施策,建立房地產多元化供地機製。丁祖昱判斷,調控政策仍將持續,尤其是一二線城市。


03成交總規模微降

預測政策不放鬆的前提下,丁祖昱判斷2018年成交規模將有所走弱。2017年,一些重點城市的推貨節奏已經放慢,預售證難題在上海、南京、天津、廣州、武漢、長沙、重慶、杭州、北京及南寧等多個城市都有出現,在此情況下,購房需求被抑製和延後,下一年成交總規模便有微降的預期。


04看好的城市:杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶

今年,丁祖昱選擇的“值得期待”城市為杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。這五大城市在2017年的發布會中他其實就已有提及。彼時,杭州、天津及武漢被丁祖昱預測為“潛力巨大的新一線”;重慶則被預測為“迅速崛起的準一線”之一。海南的樓市已經蟄伏5年,未來可能有3-5年的發展空間;唯一的一線城市上海此前也曾被丁祖昱點評為全球最大的房地產市場。


05最具潛力的三線城市

三線城市政策總體相對寬鬆下,2017年,一些企業已經將三線城市作為布局選擇。目前,也有業內認為,三四線城市在2018年大概率慣性上漲。丁祖昱也認為,三線中不乏具備潛力的城市,其中,無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙台、台州、南通、惠州、鎮江、中山、金華、潮州、蕪湖、徐州及唐山被他列為最具潛力的三線城市;判定的依據包括人口基礎、經濟水平、房地產成熟度、城市建設和通達性,以及共享經濟等指標。


06租賃市場發展方向以存量為主、

以個人為主、以市場化運營企業為主

住房市場外,租賃市場及特色小鎮是此次發布會中丁祖昱較為強調的兩個板塊。政策紅利、租賃住宅人口基數的增長以及租賃用地大力度的供應都助推租賃市場站在“風口”,是2018年不應忽視的市場。2018年租賃市場的發展方向將以存量為主、以個人為主、以市場化運營企業為主。


07特色小鎮大洗牌

租賃市場外,特色小鎮2017年也為一哄而上的狀況,近一年來,就有近兩千個小鎮被官方列入創建行列,不過當中僅有兩成初見雛形,有近八成仍處於在建、簽約乃至意向階段。因此盡管此前綠地、華夏幸福、藍城、碧桂園、時代地產、華僑城等企業布局了特色小鎮,也在2017年成為特色小鎮領域中“出鏡率”較高的房企,2018年特色小鎮將迎來洗牌。


08市場份額:TOP4:3萬億、TOP10:35%、TOP30:50%

房企的陣營就變得更加清晰。丁祖昱預測,2018年TOP4市場份額就將占去3萬億,TOP10市場份額占35%,TOP30市場份額占50%。

在克而瑞2017年房企銷售排行中,TOP4碧桂園、萬科、恒大及融創銷售規模已達19490.7億元。


09千億陣營新進者

未來千億規模將成為主流,在2018年會有更多千億陣營新進者,包括陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛、遠洋、融信、金科、藍光及祥生都是千億陣營的“預備軍”。在克而瑞2017年房企銷售排行中,陽光城、中南、正榮的年度銷售都已達900億以上;富力、雅居樂則至800億以上;中梁、榮盛、遠洋、融信在700億之上;藍光、金科在600億以上;祥生則為接近600億。


10大藍籌:萬科、碧桂園、恒大、融創、保利、中海、綠地、招商

萬科、碧桂園、恒大、融創、保利、綠地、中海和招商則被丁祖昱列為八大藍籌,其中碧桂園、萬科、恒大2017年依舊穩坐前三位,銷售金額分別為5500.1億元、5239億元及5139億元。


2017年房地產市場大數據總結

1、市場格局中,成交量中一線城市5.2%,二線成交3.47%,三四線成交占比60.1%。整體而言一線城市被腰斬,整體下滑46%。二線城市漲跌互現,三四線城市相對火爆。

2、成交麵積:重慶第一2455萬平米,成都2028萬平米,武漢1828萬平米,青島1700萬平米,杭州1599萬平米。

3、銷售金額排行榜,杭州上海重慶天津,北京深圳南京。

4、土地成交TOP10,鄭州成交麵積超過5000萬平方米,武漢有3千萬,重慶供應2563萬平米。

5、杭州在各個房地產指標是遙遙領先的,土地出讓超過2000萬平米。地價漲幅TOP10城市,柳州上浮494%。

6、項目銷售成交金額,三亞海南清水灣銷售178億,第二是融創中心銷售額113億,第三是銷售深鐵萬科紅樹灣銷售105.7億。

7、三四線成交的TOP10,第一是佛山是137億,東莞是1131億,溫州是1966億,三亞是918億。

8、 三四線城市土地成交TOP10,佛山成交879億,無錫是402億,常州是316億,同比增長1217%。

9、   三四線城市房價上漲:惠州第一漲了48%,中山第二漲了42%,常州上漲41%。

10、50強最青睞的三四線城市:佛山,無錫,常州,嘉興,紹興,惠州,南通,東莞,昆山,煙台,徐州,揚州,鎮江,中山。現在很難找到一個黑馬三四線城市。

11、 2017年的百強業績增長,碧桂園業績鐵定第一了,所以預計留了300億左右。

12、 未來3年,房企還在繼續做大。現在還不是最大。未來行業的天花板在哪裏,未來企業的天花板在哪裏?目前都在思考,但還沒看到。

13、2017年地產20強的入榜門檻已經910億,已經接近千億了。未來哪怕是千億銷售額,就進入不到20強了。

14、特色小鎮更多是“地產為實,產業為幌”。中國特色小鎮基本隻有2城初見雛形,更多密度比較高的小鎮是在浙江。

15、租賃是未來政策紅利最多的行業。金融貸款,鼓勵居住需求方,還是提供優惠稅收政策,企業稅收降低到6%,扶持更多的租賃企業。未來租賃的政策紅利是最多的。

16、2016年中國有1.89億的租賃人口,2030年將達到2.65億人口,未來人口和客戶基礎很大。同時,未來租賃用地大約有3城以上為租賃用地。

17、企業整體出租率95%,才能實現盈利。目前行業30強公寓品牌調研平均出租率是90%。

18、高房價時代,35歲左右才是買房的主力軍,90後目前還不是買房主力軍。

19、惠州外地客戶占比76%,深圳占據57%。嘉興的成交客戶中外地共占44%,上海占據31%。中山外地客戶占據80%,廣州占據40%。

20、投資需求買房的占比,海口排名36%,深圳是34%,東莞排名32%。